Оподаткування операцій з нерухомістю в Україні 2026
Продаж квартири, оренда, отримання будинку в спадщину — найпоширеніші операції з майном у житті людини, і кожна має свої податкові наслідки. Розберемо їх за Податковим кодексом (статті 172, 173, 174, 266) з розрахунками.
Загальні правила декларування описано в статті Основи оподаткування в Україні.
Продаж нерухомості
Коли продаж не оподатковується
За п. 172.1 ПКУ дохід від продажу не оподатковується один раз на рік, якщо одночасно виконуються умови:
- продається житловий будинок, квартира чи її частина, кімната, садовий або дачний будинок разом із земельною ділянкою під ним, або земельна ділянка в межах норм безоплатної передачі (ст. 121 Земельного кодексу);
- об'єкт перебував у власності понад 3 роки;
- це перший такий продаж у календарному році.
Умова про 3 роки не поширюється на майно, отримане у спадщину. Успадковану квартиру можна продати без ПДФО хоч наступного дня після оформлення права власності, якщо це перший продаж у році.
Ставки в інших випадках
| Ситуація | ПДФО | ВЗ | Норма |
|---|---|---|---|
| Перший за рік продаж житла, власність понад 3 роки або спадщина | 0% | 0% | п. 172.1 |
| Перший за рік продаж житла, власність менше 3 років | 5% | 5% | п. 172.2 |
| Другий за рік продаж житла | 5% | 5% | п. 172.2, абз. 1 |
| Перший за рік продаж нежитлової нерухомості (офіс, гараж, комерційне приміщення) | 5% | 5% | п. 172.2, абз. 1 |
| Третій і наступні продажі житла за рік | 18% | 5% | п. 172.2, абз. 2 |
| Другий і наступні продажі нежитлової нерухомості за рік | 18% | 5% | п. 172.2, абз. 2 |
| Продаж об'єкта незавершеного будівництва, відступлення прав за інвестдоговором | 18% | 5% | п. 172.2, абз. 3 |
Для продажів за ставкою 18% дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта, розташованого в Україні (п. 172.2). Для продажів за ставкою 5% оподатковується вся сума договору.
Військовий збір становить 5% з 1 грудня 2024 року (Закон № 4015-IX) і не стягується з доходів, які звільнені від ПДФО.
База оподаткування: не нижче оціночної вартості
Дохід визначається за ціною в договорі, але не нижче оціночної вартості з модуля електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази звітів про оцінку або ринкової вартості, визначеної оцінювачем (п. 172.3). Занизити ціну в договорі, щоб зменшити податок, не вийде: нотаріус бачить оціночну вартість.
Хто і коли сплачує
Податок сплачує продавець до нотаріального посвідчення договору: нотаріус посвідчує угоду лише за наявності довідки про оціночну вартість і документа про сплату податку (п. 172.4, пп. «а» п. 172.5). Окремо декларувати такий дохід не потрібно, якщо податок сплачено під час оформлення.
Приклад 1. Квартира у власності 2 роки
Ціна договору — 2 400 000 грн, оціночна вартість — 2 100 000 грн.
База = 2 400 000 грн (більша з двох сум)
ПДФО 5% = 120 000 грн
ВЗ 5% = 120 000 грн
Разом = 240 000 грн
Якщо почекати, доки мине 3 роки власності, податку не буде взагалі.
Приклад 2. Третя квартира за рік
Інвестор купив квартиру за 1 800 000 грн і в тому ж році продав її за 2 200 000 грн. Це вже третій продаж житла за рік.
Дохід = 2 200 000 грн
Витрати = 1 800 000 грн (підтверджені договором купівлі)
База = 400 000 грн
ПДФО 18% = 72 000 грн
ВЗ 5% = 20 000 грн
Разом = 92 000 грн
Купівля нерухомості
Покупець ПДФО не сплачує, але під час оформлення угоди є обов'язкові платежі:
- Пенсійний збір — 1% від вартості житла (Закон № 400/97-ВР). Від нього звільнені громадяни, які купують житло вперше: у нотаріуса заповнюють заяву про відсутність іншого житла у власності.
- Державне мито — 1% від ціни договору (Декрет «Про державне мито»). Хто його сплачує, сторони домовляються; часто мито ділять навпіл.
- Нотаріальні послуги — за тарифом нотаріуса.
Купівля дорогого об'єкта викликає питання про походження коштів. Банки перевіряють операції від 400 000 грн (Закон № 361-IX), тому зберігайте декларації за попередні роки. Якщо гроші заробили на інвестиціях чи за кордоном, підтвердити їх допоможуть статті Оподаткування інвестиційних доходів та Як задекларувати дохід з-за кордону.
Спадщина та дарування
Подарунок від фізичної особи оподатковується за тими ж правилами, що й спадщина (п. 174.6).
| Хто отримує | ПДФО | ВЗ | Норма |
|---|---|---|---|
| Члени сім'ї першого ступеня споріднення: батьки, чоловік або дружина, діти | 0% | 0% | пп. «а» пп. 174.2.1 |
| Члени сім'ї другого ступеня: рідні брати й сестри, баби й діди, онуки | 0% | 0% | пп. «а» пп. 174.2.1 |
| Особа з інвалідністю I групи, дитина-сирота (для житла, землі, авто) | 0% | 0% | пп. «б» пп. 174.2.1 |
| Інші спадкоємці або обдаровані | 5% | 5% | пп. 174.2.2 |
| Спадкодавець або спадкоємець — нерезидент | 18% | 5% | пп. 174.2.3 |
Ступені споріднення визначає пп. 14.1.263 ПКУ. Племінники, дядьки, тітки, двоюрідні брати й сестри до пільгових категорій не належать.
Спадкоємець-резидент, який отримав спадщину за ставкою 5%, відображає її в річній декларації і сплачує податок до 1 серпня наступного року. Спадкоємці за нульовою ставкою декларацію не подають. Нерезидент сплачує податок до нотаріального оформлення спадщини (п. 174.3).
Оренда нерухомості
Здаєте фізичній особі
Податкового агента немає, тому орендодавець сам нараховує й сплачує 18% ПДФО і 5% ВЗ щокварталу протягом 40 днів після закінчення кварталу. За підсумками року подається декларація (пп. 170.1.5).
Приклад: квартира здається за 15 000 грн на місяць.
Дохід за квартал = 45 000 грн
ПДФО 18% = 8 100 грн
ВЗ 5% = 2 250 грн
До сплати = 10 350 грн за квартал, 41 400 грн на рік
Здаєте компанії або ФОП
Податковим агентом є орендар: він утримує податок з орендної плати й перераховує його до бюджету (пп. 170.1.2). Вам декларувати цей дохід не потрібно.
Через ФОП 3 групи
Якщо зареєструвати ФОП з КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», навантаження становитиме 5% єдиного податку і 1% ВЗ від доходу плюс мінімальний ЄСВ 1 902,34 грн на місяць. Для квартири з прикладу вище: 10 800 грн податків + 22 828 грн ЄСВ на рік — разом 33 628 грн проти 41 400 грн. Чим вищий дохід від оренди, тим вигідніший ФОП. Детальніше — у статті Податкові пільги для ФОП.
Податок на нерухоме майно
Окрім податків з операцій, власник щороку сплачує податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (ст. 266 ПКУ):
- Пільгова площа: база зменшується на 60 м² для квартир, 120 м² для будинків або 180 м², якщо є і квартира, і будинок (пп. 266.4.1).
- Ставка встановлюється місцевою радою, але не більше 1,5% мінімальної зарплати за 1 м², тобто у 2026 році до 129,71 грн/м² (пп. 266.5.1).
- Великі об'єкти: за квартиру площею понад 300 м² або будинок понад 500 м² податок збільшується на 25 000 грн на рік (пп. 266.7.1-1).
- Хто рахує: податкова надсилає податкове повідомлення-рішення до 1 липня наступного року. Сплатити потрібно протягом 60 днів з дня його вручення (п. 266.10).
Якщо повідомлення не надійшло вчасно, відповідальності за несвоєчасну сплату немає (пп. 266.10.2). Перевірити нарахування можна в Електронному кабінеті.
Нерухомість за кордоном
Резидент України декларує дохід від оренди чи продажу закордонної нерухомості в Україні: 18% ПДФО і 5% ВЗ, із зарахуванням податку, сплаченого в країні розташування об'єкта, за конвенцією. Правила й приклади — у статті Як задекларувати дохід з-за кордону.
Чекліст перед продажем
- Перевірте дату набуття права власності в Державному реєстрі речових прав: 3 роки рахуються від неї, а не від дати заселення.
- Порахуйте, який це продаж житла в поточному році.
- Замовте оцінку або перевірте оціночну вартість через нотаріуса заздалегідь.
- Знайдіть договір купівлі та платіжні документи — вони знадобляться, якщо ставка становитиме 18%.
- Узгодьте з покупцем, хто сплачує державне мито.
- Сплатіть ПДФО і ВЗ до підписання договору й візьміть квитанцію до нотаріуса.
Поширені помилки
- Вважати, що податку немає, якщо власність понад 3 роки, — забуваючи, що пільга діє лише для першого продажу житла в році.
- Вказувати в договорі ціну нижчу за оціночну вартість.
- Не сплачувати податок з орендної плати від фізичних осіб.
- Не перевіряти ступінь споріднення: подарунок від дядька оподатковується за ставкою 5% + 5%.
- Не зберігати договір купівлі: без нього не можна зменшити дохід на витрати під час продажу за ставкою 18%.
Читайте також
- Основи оподаткування в Україні
- Податкові пільги для ФОП
- Оподаткування інвестиційних доходів
- Як задекларувати дохід з-за кордону
Першоджерела
- Податковий кодекс України: п. 170.1, ст. 172, ст. 174, ст. 266
- Закон «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» № 400/97-ВР
- Декрет Кабінету Міністрів «Про державне мито» № 7-93
- Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
- Земельний кодекс України
Інформація актуальна станом на жовтень 2026 року. Стаття має інформаційний характер і не є податковою консультацією.